Notariat HafenCity
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Immobilien

Kaufpreisfälligkeit
Kreditsicherheiten
Besitz, Nutzungen & Lasten
Eigentumsübergang
Wohnungskauf


Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Der Notar sorgt für eine rechtlich aus­ge­wo­ge­ne Gestaltung und hilft, Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Voll­zug¹ erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch² auf den Käufer.

So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Im­mo­bi­lie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.

Immobilienkaufverträge können z.B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehr­fa­mi­lien­hau­ses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts³ betreffen. Die Besonderheiten eines Ob­jekts wirken sich auf die Gestaltung des Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen so­­ge­nann­ten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück⁴ oder einen Grundstücksanteil in Ver­bin­dung mit einem Gebäude - Haus oder Wohnung - erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.


Folgende Aspekte regelt Ihre Notarin / Ihr Notar in jedem Immobilienkaufvertrag:

  • Sicherung von Käufer und Verkäufer,
  • Löschung oder Fortbestand von Belastungen,
  • Gewährleistung für Mängel,
  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten,
  • Aufteilung der Erschließungskosten und das
  • Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf).
Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch ge­nom­men, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt ab­stim­men. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.


¹Vollzug 

Der Notar kümmert sich um die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrags: Er holt notwendige Zu­stim­mun­gen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und benachrichtigt – soweit erforderlich – andere Behörden. Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten. 

²Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Be­stands­ver­zeich­nis. Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks.

³Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Das Erb­bau­recht wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet werden. Es ist häufig auf 99 Jahre be­fris­tet. Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte Erbbauzins zu entrichten.

 


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⁴Grundstück

Das Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erd­ober­fläche. Ein Haus gehört rechtlich – von Ausnahmen wie dem Erbbaurecht abgesehen – zu dem Grundstück, auf dem es steht. Der Jurist spricht von einem wesentlichen Bestandteil: Ist vom Grundstück die Rede, ist rechtlich auch das aufstehende Haus gemeint.

dienendes Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek)

Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Käufers steht. Der Notar kann diese Finanzierung ohne Risiko für den Verkäufer gestalten.