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Kreditsicherheiten

Typische Kreditsicherheiten sind Grundschulden und Hypotheken. Diese werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet.

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nimmt der Käufer bei seiner Bank ein solches  Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Käufer und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.

Damit die Bank dem Käufer das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks kann das Grundstück als Sicherheit verwendet werden, indem der Käufer zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellt. Diese werden in das Grundbuch¹ eingetragen. Grund­schuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld² durchgesetzt.

Die Erklärung, mit der der Käufer einer Eintragung der Grundschuld zustimmt, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung - der so­ge­nann­ten Zweck­er­klä­rung³ - geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuld­ners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Dar­le­hen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehe­man­nes) zur Verfügung stellt.

Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Ver­bind­lich­kei­ten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Zweck­er­klä­rung³ in der Regel nicht in der Grund­schuld­urkunde, sondern direkt mit der Bank vereinbart wird. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grund­­schuld­­for­mular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Dar­lehens­ver­trag vereinbarte Dar­lehens­zins­satz. Der Grund liegt darin, dass die an­ge­ge­be­­nen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine so­ge­nann­te Zwangs­­voll­stre­ckungs­unter­wer­fung⁴ hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung durch ein Schuld­anerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangs­vollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Ver­mögens­gegen­stände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Lö­schungs­be­willi­gung  zuzustimmen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehensnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus.



¹Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis. Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks.

 

²Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Mittel zur Kreditsicherung. Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die  Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Im „Verwertungsfall“ findet die Zwangsvollstreckung in das Grundstück statt.

 

³Zweckerklärung

Welche Forderungen eine Grundschuld sichern soll, wird in der Zweckerklärung geregelt. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind. Bei späteren Ver­än­de­run­gen (beispielsweise Trennung der Käufer oder Übertragung auf Kinder) kann Bedarf bestehen, die Zweck­er­klä­rung anzupassen.     

 


Zwangs­­voll­stre­ckungs­unter­wer­fung

Der Gläubiger des in einer notariellen Urkunde verbrieften Anspruchs kann diesen auch ohne gerichtliche Geltendmachung vollstrecken, wenn sich der Schuldner deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. So ist beispielsweise die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Verpflichtung zur Kauf­preis­zah­lung üblich, ebenso die des Verkäufers wegen einer etwaigen Räumungsverpflichtung.

 

Lö­schungs­be­willi­gung

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden. 

 

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